VIVIENDA USADA: COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES

Capítulo 1: Aspectos preliminares de la compra Capítulo 2: La firma del documento privado   Capítulo 3: La escritura de compraventa Capítulo 4: Trámites posteriores a la escritura

Capítulo 1. ASPECTOS PRELIMINARES DE LA COMPRA

Algunos consejos al visitar la vivienda

- Si la vivienda tiene trastero, garaje u otras instalaciones anejas, no deje de visitarlos.

- Asegúrese de la superficie real de la vivienda: la que le indiquen muchas veces incluirá participación en zonas comunes.

- Valore la iluminación y compruebe el funcionamiento de los servicios esenciales. Preste atención a la existencia de grietas, humedades o desperfectos.

- Visite la vivienda y su entorno a diferentes horas del día, durante distintos días de la semana.

- Desconfíe ante cualquier actitud o circunstancia que permita sospechar que la vivienda está habitada por personas que desconocen la intención de venderla.

- Solicite información al conserje y/o vecinos sobre la vivienda, el edificio y las relaciones de vecindad.

El papeleo:¿qué documentos necesita examinar antes de la firma?

- Escritura del vendedor. Desconfíe de los documentos privados no intervenidos por notario.

- Estado de cargas de la finca. Puede solicitar esta información directamente en el Registro de la

- Propiedad o a través de la propia notaría.

- Situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (contribución urbana).

- Estatutos del edificio, importe de los gastos de comunidad y estado de pago de cuotas ordinarias o extraordinarias.

- Si existe alguna razón que lo aconseje, solicite del Ayuntamiento información sobre la situación urbanística de la vivienda.

! Asegúrese de que la vivienda esté al corriente de pagos y gastos ya que, en ciertos casos, la Ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos

CONSEJOS BÁSICOS PARA COMPRAR UNA VIVIENDA

a) La venta de una vivienda normalmente se basa en la figura del "cuerpo cierto": usted compra el piso que visitó y, una vez firmado el contrato, no puede reclamar si descubre que tiene una superficie menor de la que figura en las escrituras o en el registro.

b) Si el vendedor dejó sin pagar gastos de comunidad, recibos de contribución o deudas por hipotecas o cargas inscritas en el Registro, la Ley obliga al comprador a responder de ellos con cargo a la vivienda que ha comprado.

c) El comprador de una vivienda alquilada está obligado a respetar el arrendamiento aunque desconozca su existencia, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

d) El hecho de que la vivienda esté hipotecada o sujeta a otro tipo de cargas o limitaciones no constituye por sí solo un impedimento para su adquisición, tan sólo exige que se pacte con detalle el procedimiento de su liberación y quién asume los costes correspondientes.

e) Es muy probable que la nota registral revele la existencia de 'afecciones fiscales '.No se alarme ante ello: la mayor parte de las fincas están sujetas a estas notas que no implican ninguna irregularidad ni le impiden obtener financiación hipotecaria.

f) No efectúe ningún pago sin firmar el correspondiente documento que determinará el consentimiento a la compraventa, describirá la finca y sus anejos y fijará el precio. No acepte garantías de palabra o simples recibos.

Capítulo 2. LA FIRMA DEL DOCUMENTO PRIVADO

• Identificación y representaciones. Asegúrese de la identidad de los vendedores y de que éstos coinciden con las personas que figuran como propietarios en el Registro de la Propiedad. Desconfíe de cualquier apoderamiento que no sea notarial. Fije un domicilio y procedimiento para notificaciones.

• Precio. Determine con claridad el precio y la forma de pago. No admita la fijación de un precio inferior al real ni abone cantidades que no queden documentadas ya que esto no se ajusta a la Ley y le puede acarrear perjuicios irreparables.

• Arras o señal. El documento privado nunca ofrece las garantías de la escritura autorizada por notario, por ello, cuando lo firme no debe abonar todo el precio sino tan sólo una "señal" (normalmente entre un diez y un veinte por ciento del total).

¿Qué opciones puede elegir si el piso tiene cargas?

• Cancelación: El vendedor asume la obligación de pagar y cancelar toda carga con anterioridad a la firma de la escritura. También puede pactarse que en el momento de la firma el comprador descontará del precio total el importe de las deudas pendientes y las liquidará por cuenta del vendedor.

• Subrogación: El comprador desea continuar con la hipoteca existente sobre la vivienda liberando de su pago al vendedor. En este caso, en el documento privado se hace constar que del precio total se deducirá el importe de la deuda asumida por el comprador.

¿QUÉ SON LAS ARRAS?

Cuando se firma el contrato suele abonarse una cantidad como reserva o "señal", que se llama arras. Las arras pueden ser de dos tipos, elija el que más le convenga:

a) Las "arras de desistimiento" permiten al comprador renunciar a la adquisición en cualquier momento anterior a la firma de la escritura perdiendo únicamente la cantidad entregada como señal. También puede renunciar el vendedor devolviendo el doble de la cantidad recibida. Tienen la ventaja de que el comprador no arriesga todo el precio pactado ante cualquier imprevisto. Su inconveniente radica en que si el vendedor recibe una oferta mejor puede interesarle deshacer el contrato.

b) Las "arras confirmatorias" implican que la compraventa queda definitivamente pactada sin que ninguna de las partes pueda "echarse atrás" unilateralmente. Acuda a esta figura cuando quiera "asegurar su adquisición".

! No dé nada por supuesto. Compruebe que el contrato incluye todo lo pactado (trastero, garaje, muebles...)

¿QUIÉN CORRE CON LOS GASTOS?

Para el caso de que no hubiere acuerdo al respecto, la Ley distribuye los gastos en los términos siguientes:

- El vendedor abonará: los gastos de cancelación de cargas pendientes; la escritura pública; la contribución urbana (IBI)y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos ("plusvalía "municipal).

- El comprador pagará la primera copia de la escritura; el impuesto de la transmisión (IVA o ITP y AJD) y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

-La práctica habitual es que los gastos de la escritura pública notarial se pacten con cargo al comprador. De no haber pacto el vendedor correrá con los gastos de matriz y el comprador con los de primera copia, aunque hay excepciones territoriales.

- Los honorarios de gestor, asesor, abogado, agente de la Propiedad Inmobiliaria, tasador, etc, serán satisfechos por quien contrate sus servicios.

Si hubiere pactos especiales, los contratantes deberán respetar lo acordado.

Capítulo 3: LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA

La firma de la escritura es el momento culminante de su adquisición: usted abona la totalidad o el resto del precio de la compra y recibe las llaves de la vivienda, convirtiéndose en su nuevo propietario. La intervención de un profesional especialmente cualificado, el notario, le garantiza la legalidad y corrección de la operación.

• No se conforme con acudir a la notaría el día de la firma, vaya antes a obtener información y asesoramiento, examine un borrador de la escritura y exija las modificaciones que procedan.

• Si bien el coste de la escritura es fijo, conforme a un arancel establecido por el Gobierno, la Ley permite al notario reducir hasta un diez por ciento de sus honorarios.

• No haga caso a quien le aconseje poner en la escritura un precio inferior al pagado aunque le indique que ello es "práctica habitual" y que implica un ahorro: sus derechos sólo quedan completamente asegurados si la escritura refleja el precio real. La declaración de un precio inferior no se ajusta a la legalidad y suele acarrear a medio y largo plazo mayores costes y perjuicios, especialmente fiscales.

• No renuncie, salvo causa muy justificada, a ninguna de las obligaciones que la Ley impone al notario en beneficio del comprador (justificación de estar la finca al corriente de pagos de comunidad; solicitud de información registral; remisión de asiento de presentación, etc.).

Capítulo 4: TRÁMITES POSTERIORES A LA ESCRITURA

Una vez que haya firmado la escritura de compraventa, atienda a los siguientes trámites y obligaciones:

Pago de Impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si va a realizar personalmente estas gestiones, consulte en la notaría los plazos a fin de evitar sanciones o pérdida de derechos.

Si opta por encargar su tramitación a un tercero (la propia notaría, gestoría, etc.) tendrá que abonar una cantidad a cuenta de los gastos por la que deberán entregarle el correspondiente recibo. Una vez en su poder la escritura, compruebe el pago de impuestos e inscripción y exija una detallada rendición de cuentas. No acepte recibos globales, reclame las facturas originales del notario, gestor, Registro de la Propiedad, así como la carta de pago de los impuestos.

Comunidad de Propietarios. Identifíquese como nuevo propietario y facilite un domicilio para cualquier notificación.

Suministros. No olvide poner a su nombre los suministros que afecten a la vivienda (gas, luz, teléfono, etc.).

Documentación y Facturas. Conserve todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales referentes a su adquisición.